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信托 REITs 業(yè)務(wù)：等待監(jiān)管開放

在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕已久的信托公司對于 REITs 業(yè)務(wù)的運作曾經(jīng)做過一些嘗試，但是國內(nèi)首單 REITs 業(yè)務(wù)卻是被券商搶先發(fā)行。目前證監(jiān)會推動 REITs 制度的力度更大，據(jù)悉有望年內(nèi)出臺細則，這對參股券商的信托公司或?qū)⑹抢谩?/p>

REITs 基本模式

REITs 全稱是房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts)，本質(zhì)上是資產(chǎn)證券化的一個分支。權(quán)益型 REITs 投資并直接擁有不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，其收入主要來源于所持有不動產(chǎn)產(chǎn)生的租金;抵押型 REITs 將資金投資于房地產(chǎn)貸款或貸款支持憑證(MBS)，其收入主要來源于貸款利息;混合型 REITs，既投資于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也投資于房地產(chǎn)貸款。REITs 一般在證券交易所上市，且公開交易，為投資者提供相對穩(wěn)定的紅利收入。由于其收益特點，REITs 得主要投資對象主要是有穩(wěn)定收益的經(jīng)營性的大型商業(yè)物業(yè)。

設(shè)立 REITs 一方面可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;另一方面為保險公司等機構(gòu)投資者及個人提供具有較高流動性的投資對象，使 REITs 購買者在保持資金流動的同時，參與原本需要大量資金的房地產(chǎn)投資，并獲取房地產(chǎn)投資及經(jīng)營收益。

目前我國的 REITs 主要有三類，一是以房地產(chǎn)企業(yè)已建成的成熟物業(yè)為標的提供信托融資，即標準化的 REITs 產(chǎn)品;二是直接參與房地產(chǎn)開發(fā)過程的房地產(chǎn)投資基金，即通過信托募集資金以股權(quán)或債權(quán)的形式投資于房地產(chǎn)開發(fā)，類似于國外的私募房地產(chǎn)基金;三是政府廉租房 REITs。

券商準 REITs 開始試點

今年 4 月，中信證券推出“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”，被冠以首單 REITs 之名，是在證監(jiān)會的指導(dǎo)下為公募 REITs 產(chǎn)品推出而準備的試點產(chǎn)品。該產(chǎn)品計劃期限 3-5 年，采取分級證券化，以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，并將全資子公司天津京證物業(yè)、天津深證物業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給管理方中信金石基金。其優(yōu)先級基礎(chǔ)收益為 5.5%-7%，退出時獲得資本增值的 10%，次級日常收入滿足優(yōu)先級基礎(chǔ)收益后的剩余收益，并在退出時分享資本增值的 90%。

根據(jù)中信證券的計劃，按照產(chǎn)品期限，在 3 年時間內(nèi)，產(chǎn)品的退出都以 REITs 上市為目標，3 年期滿，即使存在未來 REITs 上市的可能性，基金管理人也將通過向第三方出售的方式賣出資產(chǎn)退出。中信證券同時預(yù)期，正常以 REITs 公募上市退出的概率在 90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于 10%。

從運作角度上講，這可以說是一只 REITs 產(chǎn)品，但它又不滿足成熟 REITs 一些基本特征，如流動性、資產(chǎn)隔離效果等。證監(jiān)會規(guī)定，中信私募 REITs 的優(yōu)先級和次級都可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺流通轉(zhuǎn)讓，參與者僅限機構(gòu)投資者。上市至今“啟航優(yōu)先”有 3 筆交易，“啟航次級”有 6 筆交易。

中信的私募 REITs 在收入保證上比較特殊，其項目投向的兩座大廈中，主要租戶為中信證券和中信銀行，占到總租戶的 90%以上，租約約定每 2 年上調(diào) 6%。且深圳的非中信系統(tǒng)租戶貢獻的租金占比為 6.2%，北京全部為中信系統(tǒng)承租。這相當于中信用自己的資產(chǎn)做證券化，租客又是自己的公司，項目的資質(zhì)有保證，也充分顯示了它的試點性，實際操作中類似情況幾乎不會發(fā)生。

信托 Reits 尚未開閘

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而 REITs 也一直是信托關(guān)注的轉(zhuǎn)型方向。在十年前，信托公司就有類 REITs 產(chǎn)品的出現(xiàn)。2004 年初，北京國際信托曾效仿 REITs 的運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，信托收益來源于物業(yè)的租金收入，同時，投資人可享有物業(yè)升值和項目上市流通等潛在利益。

目前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以股權(quán)、債權(quán)形式投資為房企提供開發(fā)建設(shè)融資為主，多為住宅和商住項目，極少涉及商業(yè)物業(yè)?，F(xiàn)有業(yè)務(wù)退出路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而商業(yè)物業(yè)則沒有退出機制。地產(chǎn)開發(fā)通常有周期，而物業(yè)則是長期管理的過程，需要大量的資金支持，如此資金的流動性就變得很重要，沒有資金不斷注入，難以完成。除此之外，國內(nèi)的物業(yè)收益率低也是一個共識，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金與投資購買價格不匹配，泡沫比較大，現(xiàn)有物業(yè)運作也不夠完善，未來在互聯(lián)網(wǎng)消費的沖擊下，市場需求有下降預(yù)期。

但這些問題短期內(nèi)似乎無法得到改變，基礎(chǔ)資產(chǎn)價值不夠，相比市場上固定收益類產(chǎn)品沒有收益優(yōu)勢，對投資者的吸引力太低。如果 REITs 得到開放，這個問題會隨市場環(huán)境的變化自然化解。在 2008 年金融危機前，銀監(jiān)會曾牽頭做研究方案，但危機過后，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后出臺，REITs 推動的動作就停滯了。

等待監(jiān)管開放市場

首單試點在券商主要由于證監(jiān)會的推動，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，信托的優(yōu)勢非證券和基金短時間內(nèi)得以趕上。信托的短板在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計專業(yè)度，以及募資能力上。對于公墓 REITs 的開放時間，2-3 年是比較普遍的預(yù)期。但這個開放是在證券市場，信托到證券市場有一個跨度，要看政策出來時的規(guī)定。如果不能直接設(shè)立產(chǎn)品，就需要借助平臺。這個平臺可以是券商或私募，信托公司參股企業(yè)中包括券商的公司項目的發(fā)行上可能更順利。

相比信托，券商的資金優(yōu)勢明顯，營業(yè)部遍布的券商有足夠的客戶基礎(chǔ)，隨著信托在產(chǎn)品銷售端的布局，這一局面或?qū)⒌玫礁纳啤４送?，對于信托來說，信托財產(chǎn)登記制度也是制約之一，這是進行資產(chǎn)隔離的條件;前陣子由于缺乏信托財產(chǎn)登記制度而造成信托公司監(jiān)管賬戶被銀行凍結(jié)的事情，更是提醒了業(yè)內(nèi)人士關(guān)于信托財產(chǎn)登記制度建立的急迫性。同時，國外 REITs 快速發(fā)展得益于稅收的優(yōu)惠，在國內(nèi)的話信托模式的稅收紅利在目前仍沒有體現(xiàn)。

宏觀形勢

李克強：達沃斯論壇講話推 3 方面重點改革

2014 夏季達沃斯論壇于 9 月 10-12 日在天津舉辦，國務(wù)院總理李克強在開幕式上發(fā)表致辭，提出三方面的重點改革方向：一是繼續(xù)從政府自身革命做起，進一步加大簡政放權(quán)的力度，深化財稅改革，推進預(yù)算管理制度改革，使公共資金公平有效地使用。二是繼續(xù)圍繞破解深層次結(jié)構(gòu)性矛盾，進一步增加公共產(chǎn)品的有效供給，以帶動有效需求，補上投資短板，擴大居民消費，拓展新的增長領(lǐng)域。三是繼續(xù)用好和盤活財政金融的增量和存量，進一步加大對實體經(jīng)濟和新興業(yè)態(tài)、新興產(chǎn)業(yè)的支持，更多地惠及三農(nóng)、小微企業(yè)、服務(wù)業(yè)。

發(fā)改委：發(fā)布《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》

近日國家發(fā)改委發(fā)布《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》，并計劃自 2014 年 10 月 1 日起施行，進入目錄的產(chǎn)業(yè)將按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅，而現(xiàn)行的企業(yè)所得稅法定稅率為 25%。西部大開發(fā)的范圍包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、內(nèi)蒙古以及廣西 12 個省區(qū)市?！赌夸洝饭膭畹闹攸c產(chǎn)業(yè)包括太陽能發(fā)電系統(tǒng)建設(shè)及運營、風力發(fā)電場建設(shè)及運營、城市軌道和地鐵車輛修理組裝產(chǎn)業(yè)等。此外，工業(yè)余熱、余壓、壓差、發(fā)生氣綜合利用技術(shù)開發(fā)及應(yīng)用在重慶、云南、廣西、青海等多地鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄中也入列。

統(tǒng)計局： 8 月 CPI 同比上漲 2.0%，PPI 同比下跌 1.2%

9 月 11 日，統(tǒng)計局發(fā)布 8 月份 CPI 和 PPI 的數(shù)據(jù)。8 月份全國居民消費價格總水平同比上漲 2.0%。其中，城市上漲 2.0%，農(nóng)村上漲 1.9%;食品價格上漲 3.0%，非食品價格上漲 1.5%;消費品價格上漲 1.8%，服務(wù)價格上漲 2.4%。1-8 月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 2.2%。同時，8 月份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)同比下降 1.2%，環(huán)比下降 0.2%。其中工業(yè)生產(chǎn)者購進價格同比下降 1.4%，環(huán)比下降 0.1%。1-8 月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降 1.6%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格同比下降 1.8%。

點評：8 月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格環(huán)比、同比降幅均略有擴大，主要原因是原油、成品油價格由升轉(zhuǎn)降，煤炭、鋼材、水泥等主要工業(yè)品價格仍處于下降趨勢中。數(shù)據(jù)表明部分行業(yè)產(chǎn)能過剩對工業(yè)品價格形成的壓力依然存在，工業(yè)品市場供需形勢仍不樂觀。

央行：本周凈回籠 50 億元

央行公開市場周四進行 100 億元 14 天期正回購操作，當日公開市場有 100 億元 14 天期正回購到期;周二公開市場進行了 150 億 14 天正回購，當日實現(xiàn)回籠 50 億。本周有 200 億元正回購到期，無央票及逆回購到期。據(jù)此推算，本周凈回籠 50 億，為連續(xù) 4 周凈投放之后的首次回籠。

行業(yè)動態(tài)

交銀信托：首單租賃資產(chǎn)證券化破冰

9 月 9 日，交銀信托發(fā)布公告稱，將于 9 月 16 日發(fā)行交融 2014 年第一期租賃資產(chǎn)支持證券，發(fā)行規(guī)模約為 10.12 億元。本期資產(chǎn)支持證券優(yōu)先 A 檔發(fā)行規(guī)模 8.05 億元，優(yōu)先 B 檔發(fā)行規(guī)模 9000 萬元，次級檔發(fā)行規(guī)模約為 1.17 億元，交銀租賃作為發(fā)起機構(gòu)將持有全部次級檔發(fā)行規(guī)模，其余部分由交銀信托以招標方式，在全國銀行間債券市場公開發(fā)行。該項交易的入池資產(chǎn)為 13 戶承租人向交銀租賃支付的 15 筆租金，主要分布在道路運輸業(yè)、土木工程建筑業(yè)、水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水上運輸業(yè)。在資產(chǎn)評級方面，中誠信授予本期資產(chǎn)支持證券項下優(yōu)先 A 檔和優(yōu)先 B 檔的預(yù)定評級分別為 AAA、AA-;中債資信授予的預(yù)定評級分別為 AAA、A+。次級檔均未予評級。

信托業(yè)保障基金管理辦法征求意見

近日，監(jiān)管層下發(fā)《中國信托業(yè)保障基金管理辦法(征求意見稿)》，表示將設(shè)立中國信托業(yè)保障基金有限責任公司，負責基金的籌集、管理和使用;基金的資金來源于信托公司表內(nèi)外資產(chǎn)余額認購以及文件規(guī)定的另外四種途徑，基金將主要用于信托公司的機構(gòu)重組和短期流動性救助。對于認購基金部分，該文件初步提出，信托公司按凈資產(chǎn)余額的 1%認購，資金信托按新發(fā)行金額的 1%認購，財產(chǎn)信托按其收益的一定比例認購，具體辦法另行規(guī)定。該文件規(guī)定，基金使用應(yīng)當遵循化險救急、有償使用原則，主要用于信托公司的機構(gòu)重組和短期流動性救助。

點評：這一規(guī)定可能將使信托公司剛性兌付的潛規(guī)則變成一種可選擇的經(jīng)營策略，項目爆發(fā)風險后，信托公司既可以在“賣者有責”的前提下堅持“買者自負”，也可以選擇剛性兌付，在后一種情況下，如果信托公司自身流動性趨緊，則可以申請保障基金，以一定的成本避免聲譽風險。

中信信托推進銀川首批農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托

目前，銀川市賀蘭縣與中信信托公司已正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，首批農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)面積 13845 畝，涉及 4 個村 1301 戶。銀川市已全面開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作，此次確權(quán)登記工作確權(quán)面積為 143.5 萬畝，累計流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)面積 52.81 萬畝，占農(nóng)村家庭承包經(jīng)營耕地面積 51.6%，涉及農(nóng)戶 6.9 萬戶。

浦發(fā)銀行收購上海信托進入盡調(diào)階段

近日，在上交所業(yè)績路演中，浦發(fā)銀行副行長冀光恒表示，浦發(fā)銀行收購上海信托正在有序準備中，現(xiàn)階段正在進行盡職調(diào)查工作，待國務(wù)院批準后便可進入具體整合階段。浦發(fā)集團旗下現(xiàn)有金融租賃公司、浦發(fā)安盛基金、浦發(fā)硅谷銀行、華一銀行以及 25 家村鎮(zhèn)銀行，下一步將通過整合金融機構(gòu)開展更加綜合化的金融業(yè)務(wù)。

信托公司投資股市:偏好化學電器通信行業(yè)

據(jù) Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年二季末，42 家信托公司共現(xiàn)身在 182 只股票前十流通股股東名單中，較一季末減少了 29 只股票。信托公司在二季度有所加倉——合計持有上市公司股份 58.4 億股，較一季末增加 1.7 億股，合計持股市值環(huán)比增加 4369.8 萬元。數(shù)據(jù)顯示，信托公司持股主要集中于化學原料和化學制品制造業(yè)、電器機械和器材制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)以及資本市場服務(wù)領(lǐng)域。

中鐵信托：信托業(yè)應(yīng)積極拓展股權(quán)投資業(yè)務(wù)

日前，中鐵信托副總經(jīng)理陳赤在經(jīng)濟日報上發(fā)文，指出信托業(yè)應(yīng)積極拓展股權(quán)投資業(yè)務(wù)。在項目股權(quán)投資方面，信托公司可以改變目前以債務(wù)融資為主的房地產(chǎn)信托模式，與優(yōu)秀的開發(fā)商合作，投資入股到精心挑選的項目公司中，共同管理，共擔風險。在私募股權(quán)投資方面，平安信托旗下 PE 子公司平安創(chuàng)新資本投資非上市公司股權(quán)項目超過 50 個;中融信托、湖南信托等也設(shè)立了 PE 子公司。在并購?fù)顿Y方面，去年以來，我國陸續(xù)發(fā)布了一系列支持企業(yè)并購的政策，這將促成迎來新一波并購高峰，信托公司可通過股權(quán)投資的方式參與并購活動。

呈送：昆侖信托有限責任公司股東、董事、監(jiān)事、高管層

分送：中油資產(chǎn)管理有限公司、昆侖信托有限責任公司各部門

編審：和晉予 供稿：林寅 校對：林寅

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